Федеральный арендатор, новый ЖК, договор на 10 лет, окупаемость 11,5 лет.
Но если посмотреть глубже, появляются нюансы, которые могут существенно повлиять на доходность инвестора.
Разберем их.
Что понравилось
✅ Долгосрочный договор аренды на 10 лет.
Это один из главных плюсов объекта. Чем длиннее срок договора, тем выше предсказуемость денежного потока и ликвидность при последующей продаже.
✅ Сильная локация.
Помещение находится в новом жилом комплексе на 5 331 квартиру, состоящем из 17 корпусов. Высокая плотность населения, интенсивный автомобильный и пешеходный трафик, парковка напротив и четыре отдельные входные группы — хорошие вводные для продуктового ритейла.
✅ Правильная площадь.
310 м² — комфортный формат для современного супермаркета. Такие помещения востребованы как у федеральных сетей, так и у других продуктовых операторов.
✅ Высокая ликвидность помещения.
Четыре входа и отсутствие капитальной стены между двумя частями помещения дают возможность в будущем разделить объект на несколько независимых блоков, если рынок изменится или арендатор съедет.
---
Теперь о том, что большинство инвесторов не замечает
Именно здесь начинается настоящий инвестиционный анализ.
Первое — МАП указан с НДС 22%.
Это очень важный момент.
Во многих презентациях инвесторы видят только красивую цифру — 1 336 510 ₽ в месяц*— и начинают считать доходность.
Но этот платеж уже включает НДС 22%.
Если сравнивать объект с помещениями, где собственник работает на УСН, получится некорректная оценка.
Перед покупкой обязательно нужно считать:
* чистый денежный поток;
* налоговую нагрузку;
* фактическую доходность после всех обязательных платежей.
---
Второе — полный арендный поток начинается не сразу.
Это тоже многие упускают.
По договору предусмотрен постепенный выход арендатора на полную ставку:
• первые месяцы действует сниженная аренда;
• далее арендная плата зависит от товарооборота с гарантированным минимумом;
• только с 25-го месяца начинает действовать минимальный платеж 1 336 510 ₽
Фактически инвестор первые два года получает меньший денежный поток, чем указан в презентации.
Это не делает объект плохим.
Но это обязательно нужно учитывать при расчете реальной окупаемости.
-—
Еще один момент
На сегодняшний день магазин еще только готовится к открытию.
Лицензия получена, ремонт завершается, запуск ожидается в ближайшее время.
Для меня это означает, что до сделки я обязательно запросил бы:
— дату открытия;
— подписанный акт приема-передачи;
— подтверждение регистрации договора;
— финансовую модель с учетом НДС;
— график выхода на полный МАП.
---
Мой вывод
Купил бы я этот объект?
Да, но только после полноценной проверки документов и финансовой модели.
Само помещение мне нравится:
✔ сильная локация;
✔ длинный договор аренды;
✔ ликвидная площадь;
✔ хороший потенциал перепродажи.
Но инвестировать, ориентируясь только на цифру «8,7% годовых» или «МАП 1,3 млн ₽», я бы не стал.
В коммерческой недвижимости прибыль рождается не в презентации, а в деталях договора.
Именно эти детали чаще всего определяют, станет покупка удачной инвестицией или разочарованием через несколько лет.
Если интересен этот «Дикси» — пишите, отправлю все материалы.
