Теперь начиналась та часть работы, которую покупатели обычно не видят.
Документы. Проверки. Аналитика. И десятки часов работы за компьютером.
Вернувшись в офис, я начал собирать полную картину по объекту.
Первое, что удалось установить — само здание находилось в собственности юридического лица.
С этим всё было относительно понятно. А вот дальше начались нюансы.
Земельный участок под зданием принадлежал городу и находился в аренде.
Причём арендные платежи собственник уже давно не вносил.
Сам договор аренды своевременно не продлевался.
Для будущего покупателя это был один из ключевых вопросов. Потому что купить здание недостаточно.
Важно понимать, что происходит с землёй под ним.
Дальше стало ещё интереснее.
Я запросил градостроительную документацию и получил ГПЗУ.
В то время город активно запускал проекты комплексного развития территорий.
Многие инвесторы боялись таких зон.
Если участок попадает в КРТ, через некоторое время могут появиться совсем другие планы на развитие территории.
Изучая документы, я увидел неоднозначную ситуацию. Красная линия проходила практически по границе нашего участка.
Местами даже слегка его затрагивала.
При этом соседний участок уже попадал в зону будущей реконструкции.
Там планировалось строительство крупной транспортной развязки.
Однозначного ответа на вопрос о перспективах нашего объекта документы тогда не давали.
И это добавляло неопределённости.
Но одновременно я видел и сильные стороны объекта.
Причём очень серьёзные.
Во-первых, большой земельный участок.
Во-вторых, территория находилась в тупике.
Сквозного проезда не было.
При желании можно было установить шлагбаум и полностью контролировать доступ.
Для многих видов бизнеса это огромное преимущество.
Никаких случайных машин. Никаких посторонних. Никакого транзитного трафика. Только своя территория.
Кроме того, участок позволял организовать полноценную парковку.
А подъезд был удобен даже для грузового транспорта.
Для склада, производства, сервисного центра или логистического объекта это было серьёзным плюсом.
Чем глубже я погружался в анализ, тем интереснее становилась картина.
Несмотря на состояние здания, потенциал у объекта был.
Большой участок.
Отдельно стоящее здание площадью более тысячи квадратных метров.
Хорошая транспортная доступность. Возможность реконструкции. Собственная территория. Удобная логистика.
Но были и серьёзные минусы.
Отсутствие отопления. Отсутствие водоснабжения. Необходимость капитальных вложений.
Проблемы с земельными отношениями.
Неопределённость по градостроительным перспективам.
И самое главное — банкротство собственника.
После нескольких дней анализа я подготовил свою оценку стоимости.
Посмотрел на итоговую цифру.
Перепроверил расчёты ещё раз.
И набрал собственника.
Разговор получился коротким.
Я озвучил свою оценку.
На том конце провода повисла пауза.
А потом собственник назвал свою цену.
Она оказалась почти в два раза выше моей.
В этот момент я понял, что продать морг будет намного сложнее...
Но тогда я ещё не знал, что буквально через несколько недель покупатель всё-таки появится.
И почти купит объект.
Продолжение следует...
В следующей части расскажу, как нам удалось договориться о старте продаж, почему объект вышел на рынок по завышенной цене и как появилась первая сделка, которая сорвалась буквально за день до подписания документов.
