Но есть еще один показатель, который часто недооценивают:
соотношение жилой и коммерческой площади.
Я начал использовать его как один из критериев оценки коммерческого потенциала новостроек.
Моя рабочая гипотеза:
до 5% — дефицит коммерции;
5–8% — относительно сбалансированный рынок;
8–10% — высокая конкуренция;
10%+ — риск переизбытка предложения.
Это не универсальная формула.
Но она позволяет задать правильный вопрос:
> сколько коммерции рынок действительно способен переварить?
Что показывает анализ одного крупного проекта
В одних корпусах соотношение коммерции к жилой площади составляет 5,9–6,6%.
Это относительно сбалансированный уровень.
В других:
8,9%; 9,0%; 10,2%; 10,3%; 10,5%; 11,1%
То есть коммерческой площади уже почти в два раза больше, чем в условно дефицитной модели.
И здесь возникает главный вопрос: кто будет арендовать все эти помещения?
Количество жителей может расти.
Но количество магазинов, аптек, салонов, кафе и других сервисов, необходимых одному и тому же количеству жителей, — не бесконечно.
Но есть нюанс
В Селе Яме большое количество коммерции не обязательно означает слабый спрос.
ЖК удален от существующей инфраструктуры, поэтому жители будут пользоваться локальными сервисами.
Однако большое предложение может ограничивать рост арендных ставок.
Спрос есть. Но и конкуренция высокая.
Именно поэтому нельзя оценивать коммерцию только по принципу:
> «В ЖК будет много жителей — значит, помещение точно будет дорогим».
Сейчас я разбираю несколько разных сценариев:
Руставели — качественное угловое помещение в новом доме с возможностью разделения между арендаторами.
Развилка — сильная локация на входе в ЖК, на прогулочной аллее. Главный нюанс — арендатору может потребоваться время на раскрутку.
Грайворонский — дом сдан, оформляется собственность, арендаторы должны открыться ориентировочно через 1,5–2 месяца.
Главный вывод
Я все чаще смотрю на коммерческую недвижимость не как на отдельное помещение.
А как на элемент системы:
жилой фонд → жители → коммерческая площадь → конкуренция → дефицит или избыток предложения → арендная ставка.
Иногда одна цифра из технических документов дает больше информации, чем десятки страниц рекламной презентации девелопера.
Если вы выбираете коммерческое помещение в новостройке — отправьте мне название ЖК.
Посмотрим, сколько коммерции уже есть в проекте и сколько рынок действительно способен переварить.
Про Вкусвилл в новостройках
Про Дикси в новостройках
