Площадь: 324,9 м2
МАП: 1,4 млн руб/мес. (с 13-го месяца)
Доходность: 8,4%
Окупаемость: 11,9 года.
Сильные стороны
• федеральный арендатор «Магнит»;
• долгосрочный ДДА (10 лет);
более 3 500 квартир в зоне охвата;
• первый этаж, два входа, 65 кВт;
• сформированный коммерческий кластер;
• продуктовый формат полностью соответствует жилому району.
Слабые стороны
• помещение находится внутри ЖК, а не на первой линии;
• метро около 25 минут пешком;
• индексация 4% — только по соглашению сторон;
• полный МАП начинается лишь с 13-го месяца;
• доходность 8,4% не оставляет большого запаса прочности.
Возможности
• дальнейшая застройка района увеличит покупательский поток;
• рост арендного потока при увеличении РТО;
• потенциальный рост стоимости объекта;
• возможность разделения помещения на несколько блоков.
Реальные риски
• необходимо проверить фактический РТО магазина;
• условия досрочного выхода арендатора;
• строительство школы рядом с объектом. Если после ввода школы помещение попадёт в установленную законом прилегающую территорию образовательной организации, могут возникнуть сложности с получением или продлением лицензии на продажу крепкого алкоголя. Это один из наиболее существенных рисков объекта и его необходимо проверить до покупки;
• после ухода «Магнита» пересдать 325 м² внутри ЖК будет значительно сложнее;
• стоимость объекта сильно зависит от сохранения действующего договора аренды.
Купил бы или нет?
На сегодняшний день — скорее нет.
Объект качественный, но по цене 200 млн руб я не вижу достаточного запаса прочности.
Главный вопрос — не сам «Магнит», а устойчивость его бизнеса в этой точке.
Помимо проверки РТО и условий ДДА, я обязательно изучил бы риск с алкогольной лицензией после ввода школы в эксплуатацию. Если этот риск подтвердится, стоимость объекта, на мой взгляд, должна быть ниже.
Купил бы, если:
• подтвердится хороший РТО;
• ДДА не содержит критичных условий выхода;
• риск с алкогольной лицензией будет исключён;
• цена будет находиться в диапазоне 180–185 млн руб.
Моя оценка: 7/10.
Хороший объект, но только при правильной цене и полном прохождении Due Diligence.
